Avocat spécialisé en vente immobilière au Barreau de Grenoble

Maître Apolline Larcher vous conseille et vous assister tant en phase amiable qu’en phase contentieuse dans le cadre de toutes vos transactions immobilières.
Les principaux domaines d’intervention :

• Contentieux de la VEFA (retard de livraison, défaut de paiement des échéances, garantie des vices apparents) ;
• Contentieux des compromis de vente: non-exécution des promesses de vente, vente forcée ;
• Action de la rescision pour lésion ;
• Garantie des vices cachés.

La vente en l’état futur d’achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), plus communément appelée vente sur plan, est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier avant sa construction ou en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé́.
Le promoteur vendeur s’engage à lui livrer un bien achevé́ et conforme aux documents contractuels, dans un délai déterminé́.
Il n’est pas rare que la livraison soit source de différends entre le promoteur et son client.

Les retards de livraison

Le promoteur vendeur est débiteur d’une obligation de délivrer la chose qu’il vend, dans un délai déterminé, comme le prévoit l’article 1601-1 du code civil :
La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
D’ailleurs, l’article L.261-11 al.1er c) du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser (…) le délai de livraison (…) ».
La jurisprudence considère que le délai de livraison constitue une donnée essentielle du contrat.
Or, en pratique, il n’est pas rare que l’acquéreur constate un retard de livraison de la vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire que ce dernier n’a pas pris possession du bien à la date indiquée dans l’acte de vente.
En cas de retard du promoteur vendeur, l’acquéreur peut solliciter, devant le juge, l’indemnisation des préjudices qu’il a subis du fait de ce retard, comme le prévoit l’article 1611 du Code civil :
Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.
Sont ainsi susceptibles d'être indemnisés :

• le paiement de loyers supplémentaires ;
• les frais de garde meubles ;
• le montant des intérêts dits « intercalaires » au titre d'un prêt ;
• la perte de revenus locatifs, si le bien constitue un investissement locatif ;
• le préjudice moral…

Toutefois, il est d’usage que les contrats de VEFA comportent une clause définissant des causes légitimes de retard de livraison permettant au promoteur vendeur d’allonger le délai de livraison : intempéries, grève, défaillance des entreprises de travaux, indisponibilité de certains matériaux…
La jurisprudence reconnaît la licéité des clauses de majoration des délais de livraison. Toutefois, le juge se doit de vérifier que la cause invoquée par le promoteur vendeur est effectivement à l’origine du retard constaté.
Les retards de livraison génèrent un abandon contentieux devant les tribunaux. L’assistance d’un avocat en droit immobilier peut s’avérer très utile tant pour les acquéreurs qui souhaitent solliciter l’indemnisation des préjudices qu’ils subissent, que pour le promoteur vendeur dont la condamnation est demandée par le vendeur.
L’avocat démontrera la réalité des préjudices des acquéreurs, en prenant soin de réunir toutes les preuves, et pourra utilement contester les causes légitimes de retard invoqués par le vendeur.
Côté promoteurs, l’avocat en droit immobilier les assistera lors de la rédaction des clauses définissant des causes légitimes de retard de livraison permettant au promoteur vendeur d’allonger le délai de livraison. Il vérifiera ainsi la validité de la clause mais aussi formulera des recommandations afin de limiter le risque juridique qui pèse sur le vendeur.
En cas de contentieux, l’avocat accompagnera le promoteur vendeur afin qu’il puisse faire valoir efficacement les clauses de suspension des délais.
 

Les défauts de conformités et les vices apparents

En VEFA, par définition l’immeuble n’existe pas encore lors de la signature du contrat, il est donc assez courant qu’au moment de la remise des clés, l’acquéreur constate que l’immeuble n’est pas tout à fait conforme à la chose promise ou qu’il est affecté de désordres.
Il faut savoir que le promoteur vendeur est débiteur de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents visée à l'article 1642-1 du Code civil dispose que :
Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
En pratique, cela signifie que, le jour de la livraison, un procès-verbal de livraison est établi entre le promoteur et l’acquéreur qui liste tous les défauts de conformités (le bien n’est pas conforme aux pièces du contrat de vente) et toutes les malfaçons qui affectent le bâtiment (les travaux ont été mal exécutés).
L’acquéreur peut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au promoteur pour lui faire part de vice et/ou de défaut de conformité qui n’aurait pas été listé dans le procès-verbal de livraison.
Tous ces vices ou défauts de conformité apparents doivent alors être réparés par le promoteur dans un délai de 13 mois à compter de la livraison.
Si le promoteur vendeur ne s’exécute pas, il appartiendra alors à l’acquéreur de saisir le tribunal avant l’expiration de ce délai de 13 mois pour obtenir sa condamnation à faire réparer les désordres apparents.
Maître Larcher, avocat en droit immobilier, accompagne les acquéreurs afin d’obtenir la condamnation du promoteur à réparer les désordres, en cas d’inaction de ce dernier.
Elle assiste également les promoteurs vendeurs qui seraient assignés par leurs clients afin de contester les désordres apparents qui leur sont reprochés et d’appeler en garantie les entreprises responsables de ces désordres.

La vente de lot en copropriété et garantie de superficie

En pratique, il est d’usage que les contrats de vente comportent une clause d'exclusion de garantie en matière de contenance : s’il existe une différence entre la contenance indiquée dans le contrat et la contenance réelle, l’acquéreur ne pourra pas solliciter de diminution de prix.
Toutefois, il en va autrement pour la vente de lot en copropriété. En effet, la loi Carrez a instauré une garantie de superficie lors de la vente d'un lot de copropriété, codifiée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 :
Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
(…) Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
En pratique, la promesse de vente et l’acte authentique de vente ont l’obligation de mentionner la superficie du lot de copropriété vendu. L'omission de la surface dans l'acte entraîne sa nullité. Par ailleurs, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur pourra demander une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance.
La diminution du prix est calculée selon la formule suivante : (prix de vente du bien/superficie mentionnée) x (superficie mentionnée - superficie réelle).
Par exemple, un lot de copropriété a été vendu au prix de 400.000 euros. La surface mentionnée dans l’acte de vente était de 100 m2. Toutefois, l’acquéreur s’aperçoit finalement que la surface réelle de ce bien est de 94 m2.
Il pourra solliciter une diminution du prix de 24.000 euros (400.000 / 100) x (100 - 94).

Les vendeurs doivent se montrer particulièrement vigilants dans les opérations de mesurage. La sanction de la diminution du prix de vente est prononcée de manière quasiment automatique par les tribunaux.
Au surplus, même si le vendeur a fait appel à un professionnel (diagnostiqueur, géomètre etc.) pour mesurer la surface du lot en copropriété, la jurisprudence considère que ce professionnel n’engage pas sa responsabilité en cas d’erreur de mesurage : la restitution du prix de vente par le vendeur ne résulte pas de l’erreur commise par le métreur mais bien de la moindre surface.
Maître Larcher, avocat en droit immobilier, pourra aider les acquéreurs ou les vendeurs dans le cadre d’une action en diminution du prix. Avant toute démarche contentieuse, elle vérifiera le bienfondé des prétentions de l’acquéreur qui s’estime lésé, la notion de « surface Carrez » peut s’avérer assez délicate.

Le refus de réitération de la promesse de vente

Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer un avant-contrat, autrement appelé promesse, avant la signature de du contrat de vente définitif.
Ces promesses peuvent être unilatérales ou synallagmatiques.
Il peut arriver que l’une des parties se rétracte avant la signature de l’acte de vente définitif et refuse d’exécuter la promesse.
Les sanctions attachées à cette rétractation diffèrent si on est en présence d’une promesse unilatérale ou d’une promesse synallagmatique.
 

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le propriétaire d’un bien - appelé promettant - confère au bénéficiaire de cette promesse la faculté d'acquérir l'immeuble. Il lui consent donc une « option » sur ce bien.
Le bénéficiaire peut manifester sa volonté d'acheter, pendant le délai stipulé dans la promesse, dans ce cas il « levant l'option » et la vente devient alors parfaite. Dans le cas contraire, le bénéficiaire ne « lève l'option » et la promesse devient caduque. S’agissant du promettant (le vendeur), l'article 1124 du Code civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».
Le promettant s'oblige donc à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat sans possibilité de rétractation.
Le bénéficiaire de la promesse (l’acquéreur) peut donc engager une action en exécution forcée de la vente et contraindre ainsi le promettant à vendre son bien.
Concernant le bénéficiaire (l’acquéreur), la situation est différente : par définition, il peut décider d’acquérir ou non le bien.
En pratique, il est d’usage que le bénéficiaire s'engage à verser une somme d'argent au promettant, appelée indemnité d’immobilisation, dont le montant est généralement fixé à 10 % du prix de la vente promise. L’indemnité d’immobilisation correspond au prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.
Cette somme est conservée par le promettant si le bénéficiaire décide de ne pas acquérir.

Le compromis ou promesse synallagmatique de vente

Dans un compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur s'engagent tous deux à conclure la vente. La promesse vaut en principe vente : vendeur et acheteur sont irrévocablement liés.
En principe, l'exécution forcée de la vente peut donc être obtenue, sauf si le refus de réitérer est fondé sur des motifs valables.
En clair, il sera demandé au tribunal soit de condamner la partie récalcitrante à signer l'acte authentique dans un délai imparti par le juge, à peine d'une astreinte par jour de retard, soit de procéder à la constatation judiciaire de la vente, dans cette hypothèse, le jugement tiendra lieu d’acte de vente.
Par ailleurs, dans un compromis, il est généralement demandé à l'acquéreur de verser une somme représentant généralement 10% du prix de vente, appelée dépôt de garantie.
En cas de refus de réitération, le contrat prévoit souvent que cette somme sera due par la partie défaillante, à titre de de clause pénale.
Aussi, il est possible de solliciter la résolution judiciaire de la promesse de vente aux torts de la partie défaillante et solliciter le paiement de la clause pénale.
Maître Apolline Larcher, avocat en droit immobilier, accompagne ses clients dans le cadre du contentieux de la vente immobilière.

La garantie des vices cachés

Il n’est pas rare qu’après avoir prix possession de son bien, l’acquéreur découvre que le bien est affecté de vices cachés.
Les vices cachés recouvrent des hypothèses très variées :

• Inconstructibilité d’un terrain vendu comme lot à bâtir ;
• Absence d’étanchéité d’une toiture ; Présence de thermites…
• Présence de thermites…

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vice caché est le vice qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue cet usage de façon significative.
Le vendeur est tenu d’une garantie des vices cachés. Cette garantie ouvre à l’acheteur une option entre la résolution de la vente (action rédhibitoire qui oblige l’acheteur à rendre la chose et lui permet d’en récupérer le prix) et une simple diminution du prix (action estimatoire).
Pour qu’un acheteur puisse revendiquer le bénéfice de cette garantie, il doit prouver que le vice est :

• caché,
• antérieur à la vente ;
• et, rend la chose affectée impropre à sa destination.

En pratique, le vendeur s’exonère souvent de la garantie d’un vice caché, en insérant une clause d’exonération de la garantie des vices cachés dans l’acte de vente.
Toutefois, la validité d’une telle clause n’est pas toujours acquise :

• La clause ne joue pas si le vendeur est de mauvaise foi. Tel est le cas, lorsqu'il était invraisemblable que le vendeur ignore le vice dont l'immeuble était atteint.
• La clause d'exonération de garantie ne joue pas lorsque le vendeur est un professionnel, sauf si l’acquéreur est lui-même un professionnel.

En cas de découverte d’un vice caché, l’intervention d’un avocat en droit immobilière est très utile. Il vérifiera tout d’abord si l’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés et, le cas échéant, en appréciera sa validité.