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Maître Apolline Larcher, avocat au barreau de Grenoble, vous accompagne si vous faites face à un conflit de voisinage.
Les principaux domaines d’intervention :
  • Action en bornage ;
  • Contentieux des servitudes ;
  • Action en désenclavement ;
  • Action en troubles anormaux de voisinage.

Les servitudes

L’article 637 du Code civil énonce qu'une « servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».
Une servitude est donc une charge imposée et attachée à un fonds (fonds servant) au profit d'un autre fonds (fonds dominant).
Cette charge peut être de différentes nature : l’écoulement naturel des eaux, un droit de passage, une vue, une interdiction de construire…
De manière très schématique, on distingue les servitudes conventionnelles des servitudes légales.

Les servitudes légales

La loi contraint les propriétaires à différentes obligations, l'un à l'égard de l'autre, même en l’absence de contrat.
Par exemple :
- L’article 671 du Code civil fixe un recul pour les plantations par rapport aux fonds voisins (un demi-mètre ou deux mètres en fonction de la hauteur des arbres).
- L'article 678 du Code civil interdit la création d’ouverture telle que des fenêtres ne respectant pas une distance minimale de 1,90 m entre les deux fonds.
- L'article 682 du Code civil du code civil prévoit l'obtention d'un droit de passage en cas d'enclave.

Violation des servitudes légales : l’exemple de la servitude légale de passage et du désenclavement

Aux termes de l’article 682 du Code civil :
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
L'enclave est la situation d'un fonds qui n'a pas d'accès à la voie publique ou n'y a qu'un accès insuffisant pour les besoins de son utilisation normale, quelle que soit cette destination.
Le propriétaire d'un fonds enclavé n'est toutefois pas fondé à invoquer le bénéfice d'une servitude de passage pour cause d'enclave quand l'état d'enclavement est son fait volontaire, par exemple en élevant une construction sur la voie d'accès conduisant à la voie publique.
En cas d’enclave (non volontaire), la loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur le terrain voisin.
Toutefois, il peut arriver que le voisin refuse de reconnaitre amiablement ce droit de passage. Dans ce cas, il appartient au propriétaire du terrain enclavé de saisir le tribunal d’une action en reconnaissance d’une servitude de passage, autrement appelée action en désenclavement.
En pratique, la procédure visera d’abord à obtenir une expertise judiciaire. En effet, le recours à une expertise est indispensable, en pratique, pour déterminer si la parcelle est enclavée ou non, pour déterminer l'assiette et le tracé de la servitude.
L’expertise doit être ordonnée au contradictoire de tous les voisins du fonds enclavé.
Sur la base du rapport d’expertise, il conviendra ensuite de saisir le juge du fond afin qu’il fixe judiciairement le passage.
Le bénéficiaire de la servitude doit, en contrepartie, une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner à son voisin. Le juge fixera cette indemnité, préalablement déterminée par l’expert.
Maître Apolline Larcher, avocat en droit immobilier, accompagne ses clients dans toutes les étapes des actions en désenclavement.
 Avocat

Les servitudes conventionnelles


Les servitudes établies par le fait de l'homme, plus communément appelées servitudes conventionnelles, sont visées l'article 686 du Code civil qui dispose :
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble (…)
Des voisins peuvent donc librement établir, par contrat, des servitudes de différentes natures.
Par exemple :
  • la servitude altius non tollendi, c’est-à-dire l’interdiction de bâtir au-delà d'une hauteur déterminée ;
  • la servitude non aedificandi, la prohibition de bâtir ;
  • la servitude de passage, lorsqu'elle résulte pas de l’état d’enclave, mais d'un acte constitutif de servitude…
L'article 701 du Code civil interdit au propriétaire du fonds servant tout ce qui tend à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.
Par exemple, le stationnement de véhicules sur l’assiette d’une servitude de passage peut être considérée comme une entrave.
En cas de violation d’une servitude, l’avocat saisira le tribunal afin de solliciter la suppression ou la mise en conformité des ouvrages ou des activités contraires au libre exercice de la servitude.
Selon les cas, afin d’obtenir une décision rapide une action en référé peut être envisagée : l'entrave à la servitude constituant un trouble manifestement illicite.
Parallèlement, la loi interdit l'interdiction l’aggravation de la servitude : le titulaire d'une servitude « ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier » (article 702 du Code civil).
Par exemple, en matière de servitude de passage, la modification de la destination du fonds dominant peut impliquer une aggravation d'une servitude : aggravation d'une servitude de passage du fait de la transformation d'une exploitation agricole en centre équestre (CA Bordeaux, 1re ch. A, 16 avr. 1996).
Dans ce cas, l’avocat pourra demander au Tribunal l’interdiction de l’aggravation ou des dommages et intérêts au profit du propriétaire du fonds dominant.
 

Les troubles anormaux de voisinage

Pour que le trouble du voisinage soit constitué, il est nécessaire que soit constaté un trouble anormal, créant un préjudice, et qu’il existe un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.
Lorsque cette triple condition est remplie, la responsabilité de l'auteur du trouble est purement objective et est donc engagée même en l'absence de faute.
Les troubles anormaux de voisinage s’appliquent à une variété infinie de situations :
  • nuisances olfactives et odeurs ;
  • nuisances sonores et bruits ;
  • fissuration d’un bâtiment ;
  • perte d’ensoleillement …
Il faut bien comprendre que tout rapport de voisinage peut entraîner des désagréments. Le trouble de voisinage est constitué dès lors qu'il est « anormal », c'est-à-dire lorsque son impact excède un certain seuil de tolérance pour toute personne « normale ».
Il faudra donc démontrer un dommage qui excède inconvénients habituels inhérents au voisinage.
En pratique, une personne qui s’estime victime d’un trouble anormal de voisinage peut saisir le tribunal afin d’obtenir immédiatement la cessation du trouble et une indemnisation de ses préjudices.
L’action en trouble anormal de voisinage peut également être engagée en référé, en présence d’un trouble manifestement illicite.
Très souvent, il est nécessaire de solliciter avant de saisir le juge, une mesure d’expertise judiciaire. L’expert se prononcera sur l’existence des troubles et sur leur caractère anormal. Il pourra également évaluer le montant du préjudice de la victime et déterminer les mesures nécessaires à la cessation du trouble.
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