Avocat en doit de l'urbanisme au barreau de Grenoble

Maître Apolline Larcher, avocat au barreau de Grenoble, conseille les acteurs privés et publics à toutes les étapes de leurs projets dans les domaines de l’urbanisme afin de sécuriser leur réalisation.
Intervenant également au stade contentieux, Maître Apolline Larcher défend les intérêts des porteurs de projets publics et privés devant les diverses juridictions. Elle intervient dans plusieurs domaines :

Audit des autorisations d’urbanisme ;
Audit de la faisabilité juridique d’un projet au regard du droit de l’urbanisme ;
Contentieux administratif des autorisations d’urbanisme (refus d’autorisation d’urbanisme, déclaration préalable, permis d’aménager, permis de construire) ;
Contentieux administratif des documents d’urbanisme (contestation du classement du terrain au PLU/PLUi) ;
Contentieux de la fiscalité de l’urbanisme ;
Contentieux civil de l’urbanisme (action démolition et recours abusif) ;
Contentieux pénal de l’urbanisme (constatation et régularisation des infractions, interruption des travaux, représentation devant le juge répressif).

Quels sont les types d'autorisations dans le domaine de l'urbanisme ?

Le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative devant être délivrée avant la réalisation de certains projets et qui permet à l'administration de vérifier que ces derniers sont conformes aux règles d'urbanisme.
En principe, toute construction neuve doit être précédée par l’obtention d’un permis de construire (article R. 421-1 du Code de l’urbanisme).
Toutefois, certains travaux, en raison de leur nature ou de leur faible importance, sont dispensées de formalités ou soumises à une simple déclaration préalable.

La déclaration préalable

La déclaration préalable est une autorisation administrative qui doit précéder certains projets immobiliers, généralement de faible importance, et qui permet à l'administration de s'assurer de la conformité du projet aux règles d'urbanisme.

Le permis d’aménager

Le permis d'aménager est une autorisation administrative qui doit obligatoirement précéder certains travaux, installations et aménagements (campings, aire de stationnement...).

Quels recours pour les tiers contre les autorisations d’urbanisme ?

Les voisins d’un projet immobilier peuvent être tentés de contester les autorisations d’urbanisme en raison des impacts que leur cause ce projet.
Le contentieux de l’urbanisme est très spécifique et l’introduction d’un recours contre un permis de construire ou une autre autorisation d’urbanisme est semée d’embuches.

Les délais de recours

Le délai du recours pour excès de pouvoir contre les autorisations d'urbanisme est le délai normal de deux mois.
Pour faire courir le délai du recours à l'égard des tiers, l'autorisation d'urbanisme doit faire l'objet d'un affichage continu sur le terrain pendant deux mois (article R. 600-2 du Code de l’urbanisme).
L’affichage doit respecter les modalités formelles prévues par les textes. En application des dispositions combinées des articles R. 424-15 et A. 424-15 du Code de l’urbanisme :

L’affichage doit être réalisé « sur le terrain » d’assiette du projet ;
L'affichage du permis doit être réalisé sur un panneau (de forme rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm) qui doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient visibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public ;
L'affichage du permis de construire doit contenir certaines informations obligatoires.
L’affichage doit être continu, c’est-à-dire sans interruption.

Il ne peut qu’être conseillé aux porteurs de projet d’être très vigilants sur l’affichage et faire constater cet affichage par un huissier de justice à trois reprises : premier jour de l’affichage, à la fin du premier mois et enfin le dernier jour.
Quant au voisin qui souhaite faire un recours, il doit réagir rapidement et contacter un avocat en droit de l’urbanisme dès qu’il constate l’affichage du permis sur le terrain.

L’intérêt à agir des voisins

Il ne suffit pas d’être voisin du projet pour disposer d’un intérêt à agir contre une décision d’urbanisme.
En effet, en vertu de l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme, le voisin « n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ».
Il appartient donc au voisin de justifier de leur intérêt à agir en faisant valoir l’impact du projet sur leurs conditions de vie : perte d’intimité, perte d’ensoleillement, perte de vues etc.

L’intérêt à agir des associations

En vertu de l’article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme, une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.
Par ailleurs, l'intérêt pour agir des associations s'apprécie par rapport à l'objet social de l'association et de son champ d’intervention géographique.
L’avocat en droit de l’urbanisme pourra aider les associations à rédiger leurs statuts afin de leur ménager un intérêt à agir contre les permis de construire qui pourraient avoir un impact sur le cadre de vie de ses membres.

Le recours abusif

Les recours formés par les tiers contre les autorisations d’urbanisme peuvent retarder considérablement les projets des titulaires du permis de construire et avoir de lourdes conséquences, notamment pour les promoteurs et les constructeurs.
Si la majeure partie des recours contre les permis de construire sont introduits par des requérants qui sont réellement affectés par le projet, une part non négligeable du contentieux est généré par des voisins dont les intentions ne sont pas toujours louables.
Il existe des procédés pour sanctionner ces recours malveillants.

L’amende pour recours abusif :
Selon l'art. R. 741-12 du Code de justice administrative, « le juge peut infliger à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 10 000 € ».
Cette amende est infligée à l’auteur d’un recours abusif par le juge. La décision est laissée à l’appréciation souveraine du juge. Cela signifie que le bénéficiaire du permis attaqué ne peut demander au juge de faire usage de ce pouvoir.
Les dommages et intérêts pour recours abusif:
Le titulaire de l'autorisation qui souhaite obtenir réparation des conséquences dommageables causés par le recours d’un requérant malveillant a deux options.
D’une part, il peut demander l’allocation de dommages et intérêts au juge administratif à l’occasion du recours formé contre le permis de construire.

L’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme dispose : Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.
Cette demande doit être formulée dans le cadre d’un mémoire distinct.
D’autre part, le constructeur peut engager devant le juge judiciaire une action en responsabilité civile pour exercice abusif du recours en annulation du permis contre l’auteur du recours malveillant.
En pratique, les condamnations pour recours abusif sont très rares. La jurisprudence tant administrative que judiciaire semble retenir le caractère abusif d’un recours lorsque ce dernier n’est pas guidé par un intérêt urbanistique (par exemple, requérant, professionnel de l’immobilier, ayant tenté de remettre en cause le projet de son concurrent) ou encore si la procédure est affectée de nombreuses irrecevabilités que le requérant ne pouvait ignorer.
Maître Larcher, avocat en droit de l’urbanisme, évalue, avant l’introduction d’un recours en annulation contre une autorisation d’urbanisme, le risque pour son client que son recours soit qualifié d’abusif.
Elle accompagne également les promoteurs dans les actions en recours abusif contre les requérants aux intentions frauduleuses.

Le refus de permis d’urbanisme : Conseils et actions légales

Le pétitionnaire a évidemment la faculté de saisir le juge du refus opposé par une commune à sa demande d’autorisation d’urbanisme, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.
Pour rappel, le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords et si le demandeur s'engage à respecter les règles générales de construction.
En pratique, les refus opposés par la commune sont souvent causés par des erreurs du pétitionnaire dans la conception de son projet. Afin d’éviter de retarder inutilement le projet, il peut être intéressant de faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme avant le dépôt de la demande d’autorisation afin qu’il procède à une vérification complète du dossier pour limiter le risque de refus.
L’avocat conseillera alors de procéder à des modifications du projet afin de maximiser ses chances d’obtenir une décision positive.
Il peut arriver également que le refus opposé par la commune soit illégal. Dans ce cas, le pétitionnaire malheureux n’a d’autres choix que de saisir le tribunal administratif afin de contester ce refus.
Maître Apolline Larcher, avocat en droit de l’urbanisme, accompagne les communes et les pétitionnaires tant en conseil qu’en contentieux. Avocat

Permis d'aménager et règlement du lotissement

Le lotissement est une opération d'aménagement consistant en la division d'une unité foncière en plusieurs lots destinés à être construits. Selon ses caractéristiques, le lotissement devra faire l'objet d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable.
De manière schématique, sont soumis à permis d'aménager les lotissements qui prévoient la création d'équipements communs internes au lotissement (l'aménagement de voies ou d'espaces verts…). Les autres lotissements seront soumis à déclaration préalable.
Le lotissement est à l’origine d’un important contentieux lié aux documents du lotissement : le règlement du lotissement et le cahier des charges du lotissement.

Le règlement du lotissement

Même si ce document n’est pas obligatoire, en pratique, les lotissements en sont souvent dotés.
Le règlement du lotissement est un acte à valeur d'acte réglementaire, c’est-à-dire qu’ils sont opposables aux autorisations d’urbanisme délivrées dans le périmètre du lotissement.
Aussi, toutes personnes qui forment un recours contre le permis de construire (tiers au lotissement ou colotis) peut invoquer une violation du règlement.
Toutefois, cette action n'est plus ouverte lorsque le règlement du lotissement est atteint par la caducité prévue par l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme. Cet article prévoit que le règlement du lotissement est caduc dans un délai de 10 ans compter à partir de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Le cahier des charges du lotissement

Le cahier des charges est un document contractuel et le juge judiciaire en sanctionne très sévèrement les violations.
Cette action contractuelle est ouverte à toutes les parties au contrat et seulement à elles, c’est-à-dire que seuls les colotis peuvent se prévaloir d’une violation du cahier des charges.
Les demandeurs sont en droit d'obtenir du juge toute mesure permettant d'assurer le respect du cahier des charges : la mise en conformité, la démolition ou encore des des dommages et intérêts.
À l'inverse des règles contenues dans le règlement du lotissement, les stipulations du cahier des charges ne sont pas atteintes par la caducité décennale.

Les plans locaux d’urbanisme et les plans locaux d’urbanisme intercommunaux

Le plan local d’urbanisme est un document d’urbanisme communal (PLU) ou intercommunal (PLUi) qui détermine les conditions d’aménagement et d’utilisation des sols.
Ce document se compose de plusieurs pièces, parmi lesquelles figure le règlement et le document graphique.
Le règlement décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables qui peuvent porter sur :

Destination des constructions, usages des sols et nature d'activité
Destinations et sous-destinations possibles
Interdictions ou limitations de certains usages et affectations des sols, constructions et activités
Mixité fonctionnelle et sociale
Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et implantation des constructions
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Stationnement
Équipement et réseaux
Desserte par les voies publiques et privées
Desserte par les réseaux

Le document graphique ou plan de zonage délimite les zones constructibles et les zones inconstructibles. Les zones constructibles :

Les zones urbaines (zone U) qui sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R. 151-18 du code de l'urbanisme).
Les zones à urbaniser (zones AU) : selon l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme, peuvent « être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation ».

Les zones non constructibles :

Les zones agricoles (zone A) définies comme des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » (article R. 151-22 du code de l'urbanisme).
Les zones naturelles et forestières (zone N) définies comme des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels » (article R. 151-24 du code de l'urbanisme).

En principe, dans ces zones, seules les constructions ou installations nécessaires aux services publics et à l'exploitation agricole y sont autorisées.
Les PLU et les PLUi ont pour objet de réglementer l'utilisation du sol. Un propriétaire ou un exploitant de terrains situés à l'intérieur de leur périmètre peut donc être très affectés par les classements.
Il est possible de contester ces documents devant le tribunal administratif.
Le délai de recours contre les PLU et les PLUi est de 2 mois à compter de l'accomplissement de la plus tardive des deux formalités de publicité suivantes :

Affichage pendant 1 mois en mairie pour les PLU ou au siège de l'établissement public de coopération intercommunale pour les PLUi

Publication au Recueil des actes administratifs de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale.

Si le délai de recours de deux mois a expiré, lorsque le délai a expiré, il sera toujours possible de demander au maire d’inviter le conseil municipal pour un PLU (ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale d’inviter l’assemblée délibérante pour une PLUi) à procéder à l’abrogation du PLU (Article R. 153-19 du code de l’urbanisme).
Si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale refuse de faire droit à cette demande, le requérant pourra alors saisir le tribunal administratif aux fins d’obtenir l’annulation de ce refus d’abrogation. Avocat

La fiscalité de l’urbanisme

Les taxes et participations d’urbanisme permettent d’assurer le financement des équipements publics (voiries, réseaux...) induits par l’urbanisation. Les autorisations d’urbanisme sont le fait générateur de ces taxes et participations.
La fiscalité de l’urbanisme repose sur un système complexe, composé de multiples taxes et participation.
La taxe d’aménagement est de loin l’imposition la plus fréquemment rencontrée. Il est fréquent que les promoteurs constatent des erreurs dans la liquidation de la taxe d’aménagement.
Il est alors possible de solliciter la décharge ou la restitution de la taxe d’aménagement liquidée ou indument payée.

La procédure en matière de fiscalité de l’urbanisme est très spécifique et l’assistance d’un avocat en droit de l’urbanisme est vivement conseillée.
Le contribuable doit avant tout d’abord former une réclamation auprès de l'administration fiscale.
Cette réclamation auprès de l'Administration constitue un préalable obligatoire à toute action contentieuse, faute de quoi la requête devant le tribunal serait irrecevable.
Le délai de réclamation expire le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'émission du premier titre de perception.
Pour rappel, le recouvrement de la taxe donne lieu à l’émission de deux titres de perception correspondant à chaque moitié de la somme totale à acquitter, ou à l’émission d’un titre unique lorsque le montant n’excède pas 1 500 €.
Par exemple,

Permis de construire délivré le 29 juin 2019
Émission du 1er titre de perception le 23 mai 2021
Émission du 2e titre de perception le 2 août 2022
Expiration du délai de réclamation le 31 décembre 2023.

Lorsque le comptable public reçoit une réclamation relative à l'assiette de la taxe, il la transmet immédiatement à l'ordonnateur, c’est-à-dire les services de l’État, à savoir la direction départementale des territoires.
L'ordonnateur dispose d'un délai de 6 mois pour statuer sur toute contestation relative à l'existence, l'exigibilité ou au montant de la créance. En l'absence de décision prise par l'ordonnateur à l'expiration d'un délai de 6 mois, la réclamation est considérée comme rejetée ; le comptable doit reprendre l'action en recouvrement.
Dès lors que le contribuable n'aura pas obtenu satisfaction devant l'Administration, il pourra former un recours contentieux devant le tribunal administratif, qui est compétent pour en connaître.

Les infractions au droit de l’urbanisme

Les infractions en matière d’urbanisme sont prévues par les articles L.480-1 à L.480-1 et L. 610-1 du Code de l’urbanisme.
Définies simplement, elles sanctionnent aussi bien la méconnaissance des règles relatives aux autorisations administratives, notamment l’absence d’autorisation ou la violation de l’autorisation obtenue, que des règles générales de fond, notamment le non-respect des dispositions du PLU ou du PLUi.
En pratique, en cas d’infractions, le Maire ou un agent municipal assermenté à cet effet dresse un procès-verbal de constat d’infraction qui sera transmis au Procureur de la république qui décide ou de non de poursuivre l’auteur de ces infractions.
Les personnes qui peuvent être déclarées pénalement responsables sont mentionnées à l’article L. 480-4 du code de l'urbanisme qui vise « les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux ».
Les peines encourues pour ce type d’infraction sont le plus souvent des amendes dont le montant peut être très important.
Le tribunal correctionnel peut assortir cette peine de mesures de restitution c’est-à-dire ordonner la mise en conformité des ouvrages avec la règlementation ou la démolition des ouvrages.
Maître Apolline Larcher intervient devant les juridictions répressives et défend ses clients poursuivis pour des infractions d’urbanisme. Elle prend soin de vérifier que les infractions ne sont pas prescrites et analyse la matérialité de l’infraction.
Elle assiste également les communes pour sécuriser les actes de poursuites qu’elles établissent et les représente si elles décident d’exercer les droits reconnus à partie civile, lors du procès pénal.

L’obligation du maire de dresser procès-verbal d’infraction

Le maire est tenu, en vertu des dispositions combinées des art. L. 480-1 et L. 610-1 du Code de l’urbanisme, de dresser procès-verbal des infractions dont il a connaissance et son refus d'user de ses pouvoirs de police en constatant l'infraction est illégal
Par ailleurs, toute carence ou retard du maire pour constater une infraction et transmettre le procès-verbal au ministère public est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de l’État.
En cas de travaux illégaux réalisés par un voisin, Maître Larcher assiste ses clients pour contraindre le Maire à agir.