Maître Apolline Larcher assiste et représente les justiciables devant la juridiction en cas de préemption ou d’expropriation.
Les principaux domaines d’intervention :
Les recours : l’exemple du droit de préemption urbain
Le vendeur et l’acquéreur initial - été évincé par la commune ou l’EPCI titulaire du DPU - peuvent être tentés de contester cette décision.
La procédure d’expropriation est complexe et se divise en deux phases :
Les principaux domaines d’intervention :
- Contentieux administratif de l’annulation ou de la suspension des décisions de préemption ;
- Représentation devant le juge de l’expropriation pour l’évaluation et la fixation du prix du bien préempté ;
- Contentieux administratif de l’annulation de l’arrêté de déclaration d’utilité publique et de l’arrêté de cessibilité en expropriation.
- Représentation devant le juge de l’expropriation pour l’indemnisation et la fixation du prix en expropriation.
La préemption
Schématiquement, le droit de préemption permet à une administration, titulaire de ce droit, à l'occasion d'une vente portant sur un bien immobilier situé dans une zone préalablement définie, d'acquérir prioritairement ce dernier. Il existe différents droits de préemption qui poursuivent des objectifs variés et appartiennent à des collectivités différentes :- Les droits de Préemption Urbain simple et renforcé (DPU)
- Le droit de Préemption dans les Zones d'Aménagement Différé (ZAD)
- Droit de Préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS)
- Droit de Préemption des SAFER
- Droit de Préemption Commercial
Les recours : l’exemple du droit de préemption urbain
Le vendeur et l’acquéreur initial - été évincé par la commune ou l’EPCI titulaire du DPU - peuvent être tentés de contester cette décision.
Le recours en annulation
La décision de préemption peut faire l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif.
Le propriétaire et l’acquéreur évincé ont tous deux la possibilité d’utiliser cette voie de droit.
En cas d’annulation de la décision de préemption, le propriétaire aura la possibilité de vendre librement son bien. La commune ne pourra plus exercer son droit sur le bien en cause. Cependant, cela n’est valable qu’autant qu’il n’y a pas eu transfert de propriété au bénéficiaire du droit de préemption.
S’il y a eu transfert du droit de propriété, la commune sera tenue de proposer aux anciens propriétaires l’acquisition du bien en priorité .
Le propriétaire et l’acquéreur évincé ont tous deux la possibilité d’utiliser cette voie de droit.
En cas d’annulation de la décision de préemption, le propriétaire aura la possibilité de vendre librement son bien. La commune ne pourra plus exercer son droit sur le bien en cause. Cependant, cela n’est valable qu’autant qu’il n’y a pas eu transfert de propriété au bénéficiaire du droit de préemption.
S’il y a eu transfert du droit de propriété, la commune sera tenue de proposer aux anciens propriétaires l’acquisition du bien en priorité .
Le référé suspension
La décision de préemption est exécutoire, c’est-à-dire que la commune pourra acquérir le bien, même en cas de recours en annulation.
Afin de limiter les inconvénients liés au transfert de propriété, il peut être utile d’assortir le recours en annulation d’un référé suspension devant le tribunal administratif.
Cette procédure spécifique vise à suspendre l’exécution de la décision de préemption et donc à empêcher le transfert de propriété du bien au profit de l’administration.
Afin de limiter les inconvénients liés au transfert de propriété, il peut être utile d’assortir le recours en annulation d’un référé suspension devant le tribunal administratif.
Cette procédure spécifique vise à suspendre l’exécution de la décision de préemption et donc à empêcher le transfert de propriété du bien au profit de l’administration.
La fixation judiciaire du prix
Lorsqu’une commune préempte un bien, elle n’est pas tenue par le prix qui avait été convenu entre le propriétaire et l’acquéreur évincé.
Il n’est d’ailleurs pas rare que le prix proposé par l’administration soit inférieur à celui figurant dans la promesse conclue initialement.
Dans ce cas, le propriétaire peut maintenir le prix initial.
Le prix sera alors fixé par le juge de l’expropriation.
L’objet de cette procédure de fixation judiciaire du prix visera donc à démontrer que le prix proposé par la commune est inférieur au prix du marché et obtenir une réévaluation à la hausse de ce prix.
Maître Apolline Larcher traite de nombreux dossiers de préemption et intervient pour ses clients à la fois devant les tribunaux administratifs et devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire.
Il n’est d’ailleurs pas rare que le prix proposé par l’administration soit inférieur à celui figurant dans la promesse conclue initialement.
Dans ce cas, le propriétaire peut maintenir le prix initial.
Le prix sera alors fixé par le juge de l’expropriation.
L’objet de cette procédure de fixation judiciaire du prix visera donc à démontrer que le prix proposé par la commune est inférieur au prix du marché et obtenir une réévaluation à la hausse de ce prix.
Maître Apolline Larcher traite de nombreux dossiers de préemption et intervient pour ses clients à la fois devant les tribunaux administratifs et devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire.
L’expropriation
La procédure d’expropriation vise à permettre à une collectivité publique de s’approprier de manière forcée, moyennant le paiement d’une indemnité́, une propriété immobilière privée, afin de réaliser un projet d’intérêt général.La procédure d’expropriation est complexe et se divise en deux phases :
La phase administrative
Le plus souvent, le préfet est le principal acteur de cette étape de la procédure. Cette phase administrative se décompose schématiquement en deux temps :
- La déclaration d’utilité publique (DUP) : cet acte permet, à l’issue d’une enquête publique, de constater l’utilité publique du projet et de poursuivre la procédure d’expropriation.
- L’arrêté de cessibilité : cet acte permet, à l’issue d’une enquête parcellaire, de déterminer les parcelles concernées par l’expropriation et l’identité de leurs propriétaires.
La phase judiciaire
Cette phase correspondant au transfert de propriété et à la fixation des indemnités.
- Le transfert de propriété : l’administration et le propriétaire peuvent trouver un accord, il y aura donc une cession amiable qui prendra la plus souvent la forme d’un acte notarié. A défaut d’accord amiable, l’administration doit saisir le juge de l’expropriation pour qu’il ordonne le transfert de propriété, cette décision est appelée ordonnance d’expropriation.
- La fixation des indemnités : à défaut d’accord amiable sur le montant, le juge de l’expropriation va fixer le montant de l’indemnité alloué par l’administration au propriétaire exproprié.
Le contentieux
Maître Apolline Larcher, avocat en droit public immobilier, intervient dans le contentieux de l’expropriation. Elle accompagne les propriétaires expropriés qui peuvent contester la légalité des actes édictés lors de la phase administrative de la procédure d’expropriation (DUP et arrêté de cessibilité). Ce recours doit être exercé dans un délai de deux mois à compter de la publication de ces actes.
Maître Apolline Larcher intervient également devant le juge de l’expropriation, en cas de désaccord entre les parties, c’est au juge de fixer le montant des indemnités. Les indemnités visent à réparer l’intégralité́ du préjudice causé par l’expropriation. En pratique, cela correspond à la valeur vénale du bien exproprié et à l’indemnité de réemploi, c’est-à-dire les frais que l’exproprié devra supporter pour acquérir un nouveau bien.
Maître Apolline Larcher intervient également devant le juge de l’expropriation, en cas de désaccord entre les parties, c’est au juge de fixer le montant des indemnités. Les indemnités visent à réparer l’intégralité́ du préjudice causé par l’expropriation. En pratique, cela correspond à la valeur vénale du bien exproprié et à l’indemnité de réemploi, c’est-à-dire les frais que l’exproprié devra supporter pour acquérir un nouveau bien.
arrêt Alsace Lorraine
