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Avocat en droit de la construction au Barreau de Grenoble

Maître Apolline Larcher, avocat au barreau de Grenoble, accompagne les acteurs de la construction dans toutes les étapes de la réalisation de leurs projets de construction. Les principaux domaines d’intervention :
  • Référés préventifs ;
  • Contentieux opposant les constructeurs, les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles, les maîtres d’œuvre etc. aux maitres d’ouvrage (garantie de parfait achèvement, réserves sur la conformité des travaux aux prévisions contractuelles, sur leur conformité aux règles de l’art ou sur leur retard) ;
  • Expertise judiciaire.

Quel est le rôle du référé préventif en construction ?

Le référé préventif vise à faire désigner par le tribunal un expert judiciaire avant le commencement des travaux.
La mission principale de l’expert judiciaire est de constater l’état des constructions voisines avant le début du chantier. Si un sinistre survient pendant les travaux ou après les travaux, il est ainsi possible de déterminer si les désordres étaient préexistants ou si, au contraire, ils sont liés au chantier. L’expert pourra également se prononcer sur les méthodes constructives de l’opération immobilière retenues par le maître d’ouvrage afin de limiter le risque de nuisances pour les constructions et ouvrages avoisinants.
Cette procédure est très utile pour une opération en milieu urbain, densément bâti ou encore en cas de constructions mitoyennes.
Avocat

Les démarches juridiques nécessaires

Contrairement au simple procès-verbal de constat d’huissier, l’état des lieux qui sera dressé par l’expert judiciaire sera opposable à toutes les parties en présence.
En principe, le maître d’ouvrage, généralement le promoteur, est à l’initiative du référé préventif. En pratique, l’avocat en droit de la construction saisira le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble par voie d’assignation, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile :
S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La rédaction de l’assignation est une étape essentielle : la mission de l’expert judiciaire sera définie à ce stade.
De même, les personnes mises en cause doivent être identifiées avec soin. Traditionnellement, l’expertise impliquera les riverains (particuliers ou copropriété), les concessionnaires de réseaux publics, les collectivités publiques riveraines, divers intervenants du chantier (maître d’œuvre, entreprises de constructions, bureaux d’études).
Une fois l’expert désigné par le tribunal, des réunions d’expertise sont organisées sur place. L’avocat en droit de la construction accompagne son client afin de faire valoir ses observations techniques pendant toute la durée de l’expertise. Cela peut prendre la forme de remarques orales ou écrites, par la production de notes techniques appelées dires.

Les garanties après la réception des travaux

Il n’est pas rare que lors de la réalisation de travaux par une entreprise, le client – maître d’ouvrage - constate des défauts après leur réception.
Le constructeur (architecte, artisan, bureau d’étude etc.) peut être tenu responsable de ces désordres.
La réception est une étape fondamentale qui correspond à l’achèvement d’un chantier. Il s’agit notamment de l’acte juridique par lequel le maître d’ouvrage accepte ou non les travaux et valide ou non leur conformité au contrat qu’il avait conclu avec le constructeur.
En pratique, la réception donne lieu à la rédaction d’un procès-verbal de réception établi par le client et le constructeur. A cette occasion, le maître d’ouvrage peut identifier un certain nombre de réserves.
La réception marque aussi le point de départ des trois garanties légales : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale.

La garantie de parfait achèvement : pendant 1 an

Pendant l'année suivant la réception des travaux, le client jouit de la garantie de parfait achèvement (GPA), visée à l’article 1792-6 du Code civil :
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Elle impose à l'entrepreneur de réparer pendant cette période tous les désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux ou les autres réserves émises par le client sur d’éventuelles malfaçons et signalées à l’entreprise par une lettre recommandée.

 

La garantie de bon fonctionnement : pendant 2 ans

La durée de la garantie de bon fonctionnement est de 2 ans suivant la réception des travaux.
Elle impose au constructeur de réparer ou remplacer les éléments d'équipement défaillants. Elle est prévue par l’article 1792-3 du Code civil :
Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.
Elle concerne tous les éléments d'équipement dissociables. La notion d’élément d’équipement indissociable est définie à l’article 1792-2 du Code civil : « lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »
En pratique, la liste des éléments d’équipement dissociables est très variée : chauffage, volet, chaudière…

La garantie décennale : pendant 10 ans

Dans un délai de 10 ans après la réception des travaux, le maître d’ouvrage bénéfice de la garantie décennale, visée à l’article 1792 du Code civil :
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Cette garantie oblige le constructeur à réparer les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné.
Compte tenu des enjeux liés à cette garantie, les entrepreneurs sont tenus de souscrire une garantie d'assurance décennale.
De même, le client qui fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation importante doit souscrire une assurance dommages-ouvrage.

La responsabilité contractuelle des constructeurs

Tous les travaux procèdent de l’exécution d’un contrat par lequel un constructeur s’engage à les réaliser.
La mauvaise exécution ou l’inexécution de ce contrat engage la responsabilité contractuelle du constructeur sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code civil.
Avant la réception des travaux, la responsabilité contractuelle du constructeur peut être engagée si les travaux ne sont pas conformes aux spécifications contractuelles ou s’ils sont affectés de désordres.
Après la réception des travaux, cette responsabilité demeure, concurremment aux garanties légales, principalement dans deux hypothèses :
- Le non-respect des spécifications contractuelles (non-conformité, inachèvement…) ;
- Les dommages intermédiaires c’est-à-dire les désordres affectant une construction (vices…), mais ne remplissant pas les conditions indispensables à la mise en jeu des garanties légales. Avocat

Procédure en cas de défaut de réparation des garanties de construction

Il n’est pas rare que, malgré des mises en demeure, les réparations n'interviennent pas dans les délais fixés pour les diverses garanties.
Le maître d’ouvrage n’a pas d’autre choix que de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation des constructeurs à réparer les désordres.
Le contentieux de l’expertise étant très technique, une expertise judiciaire est souvent indispensable : cela permet d’obtenir les réponses techniques d’une personne spécialisée pour la mise en œuvre des garanties contractuelles ou extracontractuelle (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale).
Le magistrat se prononcera sur les responsabilités, sur la base de ce rapport.

Expertise judiciaire : rôle de l'avocat et déroulement

En pratique, l’expertise sera sollicitée par la voie du référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.
A ce stade, l’intervention d’un avocat en droit de la construction est indispensable pour décrire précisément la mission de l’expert qui sera désigné.
Il faut mentionner tous les éléments sur lesquels l'expert doit se prononcer afin qu’il puisse déterminer l'origine ou la cause des désordres et la personne qui en est responsable.
Le tribunal désignera l’expert, décrira sa mission sur la base des demandes formulées par l’avocat en droit de la construction et fixera le montant de la consignation qui devra être payée par le demandeur à l’expertise.
La consignation est une somme d'argent versée à titre de provision pour couvrir les frais d'expertise, notamment les honoraires de l’expert.
Les opérations d’expertise prennent souvent la forme de réunion d’expertise sur place. Là encore, l’avocat en droit de la construction sera en mesure de faire valoir les observations techniques.
Il convient de préciser que le client peut se faire assister de son propre expert en construction, qui peut être un expert désigné́ par son assurance.
Lorsque l'expert a fini sa mission, il établit un pré-rapport pour permettre aux parties d'adresser des dires, c’est-à-dire les observations et arguments des parties.
Il établit enfin un rapport définitif, lequel doit répondre notamment aux dires.
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