PREEMPTION : PRECISIONS SUR LA DATE DE REFERENCE SERVANT A LA FIXATION DU PRIX D’ACQUISITION Civ. 3e, 19 déc. 2019, n° 18-24.794

La détermination de la date de référence à laquelle doit se situer le juge pour estimer la valeur de l'immeuble ayant fait l’objet d’une décision de préemption est définie par l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme. Il s’agit de la date à retenir pour évaluer la constructibilité du bien préempté, et par conséquent sa valeur.
La date à retenir est celle à laquelle est devenu exécutoire le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
L'état des règles d'urbanisme en vigueur s'apprécie à la date de la décision de première instance (Cass. 3e civ., 31 mai 2000, n° 99-70.082 ; Bull. civ. III, n° 119 ; Constr.-Urb. 2000, comm. 222, note D. Larralde ; AJDI 2000, p. 939).
Cependant la jurisprudence judiciaire considère que ne constitue pas la date de référence, au sens de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, la date d'une modification du document d’urbanisme, lorsque les changements apportés n'affectaient pas la zone dans laquelle étaient situés les biens préemptés.
L’arrêt commenté s’inscrit dans cette approche. En effet, un couple, propriétaire de trois parcelles, est amené à notifier trois déclarations d’intention d’aliéner à la commune. Une société d’économie mixte (SEM), délégataire du droit de préemption urbain, exerce cette faculté. Faute d’avoir trouvé un accord amiable avec les propriétaires, le juge de l’expropriation est saisi aux fins de fixation du prix d’acquisition.
La Cour d’appel avait fixé la date de référence, pour la détermination du prix d’acquisition, au 10 décembre 2010. Cependant, à l’occasion de la dernière modification du PLU le 13 décembre 2013, les règles d’utilisation de la zone 1AUe, dans laquelle se situaient les parcelles, avaient légèrement évolué.
Les propriétaires reprochaient à la Cour d’appel de ne pas avoir retenu le 13 décembre 2013 comme date de référence. Pour eux le caractère superficiel ou substantiel de cette évolution n’avait aucune incidence.
En revanche, la SEM soutenait que les ajustements mineurs apportés le 13 décembre 2013 ne modifiaient pas les caractéristiques de la zone, c’est pourquoi il convenait de prendre en compte la date à laquelle la dernière modification du PLU avait affecté le zonage des terrains, soit le 10 décembre 2010.
La Cour de cassation rejette le moyen des propriétaires et considère que c’est par une « appréciation souveraine des éléments de preuve communiqués », que la cour d’appel a relevé que la modification du PLU intervenue en décembre 2013 n’avait pas modifié les caractéristiques de la zone où étaient situées les parcelles.

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