URBANISME : QUALITE POUR DEMANDER UNE AUTORISATION D’URBANISME

CE, 12 févr. 2020, n° 424608
L’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme dispose :
Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :
a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Les demandes d’autorisations doivent donc comporter l'attestation du demandeur qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme pour déposer une demande de permis ou une déclaration préalable.
Cette attestation doit notamment être remplie lorsque l’autorisation n’est pas sollicitée directement par le propriétaire mais par le locataire, le titulaire d'une promesse de vente, le titulaire d'un bail à construction, un copropriétaire ou un coindivisaire…
En principe, cette attestation suffit. Le demandeur est seul responsable du contrôle de sa qualité pour réaliser l'opération au regard des règles de droit privé. Par conséquent, l’administration n’est pas tenue de vérifier la réalité ou la validité du titre habilitant le demandeur à réaliser le projet.
Ainsi le Conseil d'État a précisé, à propos d’un copropriétaire, que « dès lors que le déclarant fournit l'attestation, prévue à l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme, selon laquelle il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 du même code pour déposer une déclaration préalable de travaux, le maire est fondé à estimer qu'il avait qualité pour présenter cette déclaration, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier, sans vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration nécessitaient l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires » (CE, 15 février 2012, n°333631).
Toutefois, dans cette même décision, le Conseil d'État a jugé que devait être réservé le cas dans lequel le déclarant, en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, aurait procédé à une manœuvre de nature à induire l'administration en erreur et dans lequel l’autorisation aurait ainsi été obtenue par fraude.
Ainsi, le Conseil d'État a précisé que « lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de l'attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif » (CE, 23 mars 2015, n°348261).
La Haute juridiction a ajouté « qu'il en est notamment ainsi lorsque l'autorité saisie de la demande de permis de construire est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire avait présenté sa demande » (CE, 19 juin 2015, no 368667, Cne de Salbris).
C’est précisément sur cette question que la décision commentée apporte des précisions.
Dans cette affaire, une commune avait conclu avec une société une promesse de vente d'un terrain lui appartenant. La société avait obtenu un permis tacite qui a, par la suite, été retiré par le maire de la commune au motif que le conseil municipal avait, postérieurement à la demande de permis d'aménager, déclaré caduque la promesse de vente.
La société pétitionnaire a formé un recours tendant à l’annulation du retrait du permis tacite et a obtenu gain de cause devant la Cour administrative d’appel de Lyon. La commune a saisi le Conseil d'État d'un pourvoi en cassation contre cet arrêt.
Or, le Conseil d’Etat revient sur la solution retenue par les juges d’appels et considère qu'en l'absence de remise en cause par le juge judiciaire de la promesse de vente, sa caducité ne suffit pas à justifier un refus de permis :
3. Il en est notamment ainsi lorsque l'autorité saisie de la demande de permis est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire a présenté sa demande. Mais, lorsque le pétitionnaire est, pour le terrain faisant l'objet de la demande de permis, titulaire d'une promesse de vente qui n'a pas été remise en cause par le juge judiciaire à la date à laquelle l'autorité administrative se prononce, l'attestation par laquelle il déclare remplir les conditions pour déposer la demande de permis ne peut, en l'absence de manœuvre frauduleuse, être écartée par l'autorité administrative pour refuser de délivrer le permis sollicité.
4. En l'espèce, il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la société CLAZ a fourni, lors du dépôt de sa demande de permis d'aménager le 10 septembre 2014, l'attestation prévue par les dispositions de l'article R. 441-1 du code de l'urbanisme et que la qualité de propriétaire dont elle s'est prévalue découlait d'une promesse du 22 janvier 2013 consentie par la commune de Norges-la-Ville pour la vente du terrain d'implantation du projet et d'une délibération du conseil municipal de cette commune du 6 février 2013 approuvant cette vente. Si le maire de la commune a retiré le permis d'aménager dont la société CLAZ était devenue tacitement bénéficiaire le 18 février 2015 au motif qu'une délibération du conseil municipal du 6 novembre 2014 avait constaté la caducité de la vente et ainsi privé le pétitionnaire de la qualité requise pour obtenir le permis d'aménager, il résulte des constatations faites par la cour administrative d'appel dans le cadre de son pouvoir souverain qu'à la date de naissance du permis tacite, le juge judiciaire, qui était seulement saisi d'une action engagée pour contester la caducité de la promesse de vente, n'avait pas remis en cause la validité de cette promesse. Dans ces conditions, il résulte de ce qui a été dit au point 3 que l'attestation fournie par la société CLAZ ne pouvait, alors qu'aucune manœuvre frauduleuse n'est alléguée, être écartée par l'autorité administrative pour considérer que le permis d'aménager tacite obtenu par cette société était illégal et pour procéder, pour ce motif, au retrait de ce permis. Ce motif, qui ne suppose l'appréciation d'aucune circonstance de fait supplémentaire, doit être substitué au motif retenu par la cour administrative d'appel dans l'arrêt attaqué, dont il justifie le dispositif.
En effet, au moment de la naissance du permis tacite, le juge judiciaire était seulement saisi et ne s’était pas encore prononcé sur la validité de la promesse de vente. Cette solution, certes complexe, est logique dans la mesure où l'engagement d'une action devant le juge judiciaire n’implique pas nécessairement le caractère sérieux de celle-ci et donc l’invalidité de la promesse.
Afin de faire face aux difficultés qui entourent les demandes d’autorisation d’urbanisme, l’avocat en droit de l’urbanisme peut vous accompagner.

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